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L'immobilier d'entreprise en mutation
Sous l’effet conjugué de la crise post-Covid, des impératifs de durabilité ou des nouvelles aspirations des sociétés et de leurs collaborateurs, l’immobilier d’entreprise opère sa mue. Entre la France et la Suisse romande, les réponses oscillent entre démolition-reconstruction, réhabilitation ou reconversion des surfaces. Tour d’horizon d’un secteur en pleine réinvention.
L’immobilier d’entreprise connaît une profonde transformation sous l’effet de la digitalisation du travail et de l’évolution des attentes des organisations et de leurs salarié(e)s. La flexibilité est désormais la règle, et le coworking s’impose comme l’une des réponses phares à cette mutation.
Le coworking connaît une croissance exponentielle en France comme en Suisse, porté par les entreprises en quête de flexibilité, de proximité et de modèles de travail hybrides. Cette expansion s’accompagne d’une diversification des acteurs et d’une implantation de plus en plus marquée en dehors des grandes métropoles (voir encadré p.15). Malgré l’échec du projet transfrontalier Ge-NetWork sur le Grand Genève, le coworking poursuit son développement sur les deux rives de la frontière. Les entreprises suisses s’y intéressent aussi comme levier de fidélisation : selon une étude Robert Walters, 63 % des employeurs considèrent les formats de travail flexibles comme une stratégie RH efficace.
Le modèle économique du coworking reste fragile, entre coûts fixes élevés et équilibre entre clientèle régulière et occasionnelle. Tandis que les grands investisseurs misent sur la taille, les indépendants privilégient l’agilité. Malgré des intérêts divergents, propriétaires et locataires s’accordent sur deux priorités : localisation stratégique et durabilité des bâtiments. Les immeubles bien connectés sont prisés, tandis que les bâtiments anciens, excentrés et énergivores peinent à séduire. Les entreprises recherchent désormais des espaces flexibles, accessibles et moins onéreux que le centre-ville.
Après la localisation, un autre critère s’impose désormais dans les projets immobiliers : la durabilité. Elle devient un impératif partagé par locataires et propriétaires, les uns pour améliorer les conditions de vie au travail, les autres pour préserver la valeur de leur investissement. Le temps du « greenwashing » est révolu : la valeur nette d’inventaire (VNI) des actifs est scrutée à l’aune des performances environnementales. Le respect des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) n’est plus seulement un bonus d’image, c’est une exigence réglementaire et économique.
D’ici 2050, la Confédération vise l’objectif « zéro émission de CO₂ ». Toute l’énergie – production comme distribution – devra être d’origine renouvelable et neutre en carbone. Or, le parc immobilier suisse représente à lui seul 40 % de la consommation d’énergie finale. Il est donc au cœur de la transition, que ce soit via la rénovation, la construction ou les investissements responsables.
À Genève, le Plan directeur de l’énergie (PDE), adopté en 2020, fixe une feuille de route ambitieuse : réduire les consommations, optimiser l’approvisionnement et miser sur les ressources locales. Dans le canton de Vaud, la Loi vaudoise sur l’énergie (LVLEne) prévoit de baisser de 60 % les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030, et de viser, comme à Genève, la neutralité carbone du bâti à l’horizon 2050.
Des acteurs publics genevois comme la FTI (Fondation pour les Terrains Industriels) traduisent ces exigences ESG dans les faits : aménagements paysagers, continuités piétonnes, écologie industrielle, mutualisation des services – tout est pensé pour faire des zones industrielles de demain des lieux de production ancrés dans leur territoire et alignés sur les ambitions climatiques cantonales (…)
